Ostavljen kapital: EOS vraća nekretnine na tržište.

• Broj 'ostavljenog kapitala' u Evropi raste.
• Zahtevi za održivost koji se postavljaju na nekretnine se povećavaju.
• EOS proširuje svoju stručnost kako bi ponovo doveo neupotrebljive imovine na tržište.

Otvorena cigla, napukli drveni gredi i raspadajući malter. Zgrada koju je EOS stekao 2021. godine u selu Režanci na Istrijskom poluostrvu u Hrvatskoj bila je u očajnom stanju. Vila stara 100 godina bila je zapostavljena decenijama. 'Poslednji vlasnici su ovde držali svinje', kaže Ante Ricov, koji je odgovoran za razvoj nekretnina u EOS-u Hrvatska: 'Ovo je tipičan slučaj ostavljenog kapitala.'

U sektoru nekretnina, ostavljeni kapital su zgrade koje ne vrede ništa ili gotovo ništa u slučaju prodaje. Na nekim tržištima, ovakve nekretnine su uvek bile prisutne u paketima sa neperformantnim kreditima (NPL) koje je EOS kupio, kaže Cnut Siebert, viši potpredsednik za procenu obezbeđenog portfolija u EOS-u. 'Naš zadatak je da ih ponovo dovedemo na tržište.' Međutim, dugo vremena, EOS se nije fokusirao na razvoj ovih nekretnina pre njihove prodaje. Ali to se sada počinje menjati i pruža EOS-u priliku da proširi svoju oblast stručnosti.

Razlozi za ove promene su mnogostruki. U Hrvatskoj, na primer, tržište neperformantnih kredita (NPL) za potraživanja osigurana nekretninama trenutno gotovo da ne postoji, kaže Bernhard Melischnig, generalni direktor EOS-a u Hrvatskoj. 'Banke su očistile svoje portfolije.' U budućnosti će stoga postojati novi fokus: 'Oživljavanje nekretnina koje su uklonjene sa tržišta,' kaže Bernhard: 'Međutim, da bismo to postigli, potrebna nam je znanje i sposobnosti koje do sada nisu bile deo naše osnovne stručnosti.' I tako je Ante Ricov došao u tim. Decenijama je ovaj inženjer za razvoj upravljao građevinskim projektima u Hrvatskoj. Njegov zadatak sada je da pretvori svinjac u Režancima nazad u vilu opremljenu potpuno novim sistemom grejanja, vodovodnim cevima i električnim instalacijama, kao i bazenom. Ante će razviti novi dizajn, tražiti i angažovati izvođače, i nadgledati gradnju. Projekat je ostvariv, kaže on: 'Namerno smo želeli da počnemo s malim projektima kako bismo stekli iskustvo koje možemo zatim preneti na veće nekretnine.'

U isto vreme, Ante upravlja projektom pretvaranja nedovršene zgrade blizu Zagreba u stambeni blok. U ovom slučaju, međutim, EOS ne obavlja građevinske radove sam, već finansira investitora. To je takođe nova uloga, kaže Bernhard: 'Cilj je pružiti sveobuhvatnu uslugu za ostavljeni kapital, bilo u svojstvu posrednika ili investitora. U tu svrhu kombinujemo Anteovo znanje sa našom pravnom i komercijalnom ekspertizom. Ovo je jedinstvena prednost koju niko drugi u Hrvatskoj ne može ponuditi.'

Postoji sve veći fokus na međunarodni ostavljeni kapital, kaže Cnut. Katalizatori su stroži zahtevi za održivost, na primer, u obliku EU direktive o obavezama otkrivanja informacija vezanih za održivost u sektoru finansijskih usluga. U budućnosti će se, stoga, zgrade ocenjivati i prema aspektima kao što su energetska efikasnost i vrsta i obim korišćenih materijala. Ovo će stvoriti novu formu ostavljenog kapitala, kaže Cnut, jer: 'U slučaju mnogih nekretnina, investicija potrebna za održivu obnovu ne može se povratiti kroz kiriju.'

Cnut ovu razvoj ne vidi kao rizik, već kao priliku. 'Decenijama su se zgrade gradile na zelenim površinama. Sada moramo razmišljati o vraćanju zgrada nazad u zelene površine.' U najdoslovnijem smislu te reči. Poljoprivredna zemljišta i livade, lokacije za solarne panele ili sisteme za skladištenje električne energije, biotopi i livade za pčele mogli bi biti moguća korišćenja za takvu zemlju. Imajući to na umu, Cnut ima za cilj da uspostavi nove mreže i obavi razgovore sa kompanijama koje bi mogle biti od pomoći u ovakvim projektima preusmeravanja, poput dobavljača solarnih sistema. U isto vreme, želi da razvije novu stručnost unutar kompanije. 'Za sada ne postoji opis posla za menadžere ostavljenog kapitala, ali to je pravac u kojem treba da krenemo.' Budući procesi zapošljavanja će stoga takođe razmatrati kvalifikacije izvan sektora nekretnina, na primer, iskustvo u sektoru obnovljivih izvora energije. Postojeći zaposleni će moći da prošire svoje znanje kroz profesionalne obuke.

'Još uvek postoji razlika između evropskih ekonomija,' kaže Cnut: 'Posebno u nekim državama Istočne Evrope, održiva rešenja trenutno su još uvek od malo značaja za investitore. Ali to je samo pitanje vremena kada će se i ovo pitanje pojaviti tamo. A tada ćemo imati prednost zahvaljujući znanju koje smo stekli na međunarodnom nivou.'

U Grčkoj se ovo pitanje već pojavilo. 'Ovo je već pet godina trend ovde,' kaže Yannis Delikanakis iz našeg grčkog partnera EOS-a, Southrock. 'I već dve godine, hoteli i poslovne zgrade moraju imati jedan od dva moguća sertifikata o održivosti.' Ovi standardi povećavaju troškove obnove zgrada za 10 do 15 procenata,' kaže Yannis. Ali to takođe predstavlja prilike. 'Možemo dati nešto nazad društvu.' Na primer, u Fokosu, na severoistoku ostrva Mikonos, gde EOS i Southrock pretvaraju 11 nedovršenih vila. 'Sedam od njih su bile samo kosturi, nisu imale ni prozore,' kaže Yannis: 'I prizor njih je razlog zašto ima vrlo malo posetilaca na plažama u tom području.'

Vile se sada obnavljaju prema održivim standardima, sa solarnim panelima na krovovima, niskopotrošačkim pumpama, postrojenjem za reciklažu kišnice i pametnim ventilacionim sistemima koji isključuju klima uređaj kada se otvore prozori. 'Mi smo prvi koji sprovode ovakve projekte u Grčkoj,' kaže Yannis. 'Naravno, želimo da zarađujemo novac s ovim. Ali takođe vraćamo na tržište nove održive nekretnine koje su prethodno izazivale probleme za društvo, poput zagađenja.'

'Restrukturiranje ostavljenog kapitala je slično reciklaži nekretnina,' dodaje Cnut. I to predstavlja prilike: 'Na taj način možemo doprineti zaštiti klime.'